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我国新型城镇化发展重点土地问题研究

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第一篇 我国新型城镇化发展中的重点土地问题
新型城镇化战略的核心任务
人(口)的城镇化概念
推进新型城镇化建设的目的
实现人(口)的城镇化路径
人(口)的城镇化待解的三个问题
新型城镇化应走城乡协调、各类城市协调发展之路
新型城镇化发展中的重点土地问题
土地供应政策调控的原则
土地利用规划面临的挑战
土地整治需要系统性思维
农村集体土地流转制度创新
节约集约利用土地的主要方向
土地财政改革的方向
第二篇 新型城镇化与土地政策宏观调控
城乡一体化发展的土地调控对策
一 城乡一体化发展中的问题
二 统筹城乡发展中土地调控的思路
三 城乡一体化发展的土地调控对策
国土资源管理工作如何科学保障新型城镇化的发展
一 新型城镇化对国土资源管理工作的要求
二 土地工作如何保障城镇化的发展
(一)保障新型城镇化合理用地
(二)强化城镇建设节约集约用地
(三)以城乡建设用地增减挂钩促进城乡统筹发展
三 政策建议
以土地宏观调控推进新型城镇化
一 新型城镇化是转型发展的必由之路
二 传统城镇化中土地利用存在的问题
三 以土地宏观调控推进新型城镇化发展
统筹城乡发展的土地保障对策
一 适时调整土地利用总体规划
二 城乡之间统筹使用盘活的存量土地
三 适当地增加小城镇以及农村增减挂钩的用地指标
四 实行耕地保护奖励激励政策
发挥土地宏观调控作用推进新型城镇化理性发展
一 传统城镇化过程中存在的主要问题
(一)土地问题
(二)农民问题
(三)产业问题
(四)生态问题
二 新型城镇化的实现手段
三 发挥土地宏观调控作用,推进新型城镇化理性发展
(一)发挥土地调控作用,促进城乡统筹发展
(二)发挥土地调控作用,促进社会和谐
(三)发挥土地调控作用,促进集约发展
(四)发挥土地调控作用,促进环境友好
做好新型城镇化中的土地工作
一 要认识清楚城乡发展一体化的内涵以及标准
二 要适度调整土地规划的思路,使其与城镇化发展相协调
三 政府要加强观念理念导向,提高城镇化过程中农民的认识
四 要通过法律法规以及政策支持,提高农村土地的价值,保护耕地
创新城镇化用地思维因地制宜引城镇上山
一 城镇化用地面临的困境与出路
二 城镇化上山的理论与实践
三 山地城镇化的对策
(一)坚持规划先行的方针,突出规划的引领调控作用
(二)创新投资机制,拓宽融资渠道
(三)建立评估监管机制,加强山地城镇管理
创新土地征用补偿方式构建失地农民可持续生计保障机制
一 正视失地农民市民化中的困境
(一)谨防农村“还建房”社区成为城市中的贫民区
(二)土地征用安置补偿费未很好地发挥作用
(三)部分失地农民缺乏创业的激情与就业的动力
二 创新土地征用补偿方式的对策
(一)为失地农民的市民化创造良好环境
(二)完善社会保障,改进征地补偿安置方式
(三)引导失地农民树立正确的就业观
城镇化进程中我国农地征收的政策设计与路径选择
一 元政策的设计:发展理念以“新”换“旧”是路径选择的根本
二 基本政策的设计:农地产权由“虚”变“实”是路径选择的关键
三 具体政策的设计:征地政策从“偏”到“正”是路径选择的核心
第三篇 新型城镇化与土地利用规划改进
土地利用规划改革方向
一 对新型城镇化的再认识
二 新型城镇化背景下土地利用规划的改革方向
(一)规划目标的改革方向
(二)规划主体的改革方向
(三)规划任务的改革方向
(四)规划布局的改革方向
(五)规划实施的改革方向
土地利用规划要注意四个问题
一 规划编制要有一定弹性
二 相关规划要做好衔接
三 规划编制和修改需要公众参与
四 规划编制和实施需要“城乡统筹”
土地利用规划与我国城镇化发展
一 亟待制定基于环境容量和资源承载力的我国不同发展地区城镇化的标准
二 充分发挥土地利用规划在新型城镇化中的地位和作用
三 现有土地利用规划在新型城镇化发展中面临的挑战
四 土地利用规划如何促进新型城镇化发展
五 高度重视资源型城镇“矿产-土地-产业-环境”问题
做一个真正城镇化的土地利用规划
一 什么是新型城镇化
二 土地利用规划的目的是什么
三 新型城镇化中土地利用规划应解决什么问题
土地利用规划既要促进城镇化也要保护耕地
一 我国城镇化的质量需要提升
二 新型城镇化的内涵
三 土地利用规划在城镇化中的作用
新型城镇化应当构建有效利用土地的新机制
一 我国城镇化进程到底是快还是慢
二 大中小城市协调发展首先是发展大中城市
三 土地利用规划对不同所有制的土地要一视同仁
四 构建有效利用土地的新机制
用土地利用规划推进人口城镇化
一 规划中要充分考虑大都市吸纳农村人口的潜力
二 统筹城乡规划推进跨省人口城镇化
三 城镇化后原有农地要规划流转利用
四 规划中要关注农民承包地确权颁证后所引发的新矛盾
新区建设应实现“三规协同”和“三标合一”
一 未来我国新型城镇化面临日益严峻的资源环境压力
二 我国新型城镇化所需的建设用地不能主要依靠新区建设
三 在新型城镇化背景下新区建设应实现土地的集约利用
第四篇 新型城镇化与土地整治系统推进——江苏省万顷良田建设工程研究
万顷良田建设工程是城乡统筹发展的新路径
一 万顷良田建设工程是一项全新的系统工程
(一)转变既往城乡发展路径是万顷良田建设工程的出发点
(二)聚合资源,促进经济社会集约发展是万顷良田建设工程的核心理念
(三)万顷良田建设工程是发挥社会主义效能优势,实现城乡统筹发展的创新路径
二 万顷良田建设工程促进了城乡之间资源的优化配置
三 万顷良田建设工程是实现农业现代化的有效途径
四 万顷良田建设工程创新了统筹城乡发展的路径
万顷良田建设工程促进了耕地资源集聚
万顷良田建设工程:理想与现实完善建议
一 万顷良田建设工程:破解土地利用管理“两难”
二 万顷良田建设工程:理想蓝图
三 建设美丽中国的积极践行:推进万顷良田建设工程的建议
(一)遵循城镇化的客观规律,有序推进农民进城
(二)尊重农民产权,切实保护农民利益
(三)尊重农业生产经营规律,有序推进规模经营
(四)尊重农民合理诉求,规范规划的编制与实施
四 结论
万顷良田建设项目的扩大内需效果分析
一 扩大内需影响机制
二 典型项目调查分析
三 结论与启示
万顷良田建设工程重塑耕地保护格局
一 土壤污染预防应纳入耕地保护的政策体系
二 万顷良田建设工程重塑耕地保护格局
(一)降低耕地被“蚕食”风险
(二)降低耕地被污染风险
(三)抑制耕地细碎化趋势
推进万顷良田建设工程加快美丽乡村建设
一 万顷良田建设工程中需要把握的主要方面和问题
(一)钱从哪里来
(二)地往何处用
(三)人向哪里去
二 推进万顷良田建设工程的相关建议
(一)科学规划,统筹实施
(二)充分征求农民意愿,切实维护农民权益
(三)加强组织协调,强化责任控制
(四)试点先行,稳妥推进
农业土地规模化经营的悖论及对策
一 农业土地规模化经营的悖论
(一)转移农村土地发展权与城乡统筹发展的悖论
(二)农业土地规模化经营与粮食增产的悖论
(三)土地产权关系调整与农户土地权益保护的悖论
二 完善土地整治的建议
(一)遵循城乡发展规律,适度集聚农村要素资源
(二)坚持农户参与主导,改善土地整治决策方式
(三)注重多元目标价值,转变土地整治单一目标取向
(四)拓展土地整治内涵,实施柔性国土整治战略
第五篇 新型城镇化与农村土地制度创新——浙江省农村集体土地股份合作制改革研究
浙江省农村土地股份制改革实践探索
一 浙江省农村土地股份制改革基本情况
(一)发展历程
(二)改革的主要形式
(三)农村土地股份制的股权设置
二 浙江省农村土地股份制改革中存在的问题
(一)股份化的土地权利流转受限,缺乏政策法律支持
(二)股权设置和股东界定中存在纠结和矛盾点
(三)合作社经营管理压力大、风险高
(四)土地股份制改革前方保障环节缺乏,规范制度需探索
农村土地股份制改革的产权改革意义重大
一 农村土地股份制改革是农村集体土地产权显化的需要
二 农村集体土地股份制改革是农村集体土地产权分配与管理的需要
三 农村土地股份制改革是农村集体土地产权流转的需要
城乡统筹发展背景下的农地制度困境与改革方向——兼论农地股份制的“升级”
一 困境:土地共有制下的人口流动性与土地固定性矛盾
二 方向:农民经济身份与社会身份的分开
三 分析:农地股份制改革过程中存在的问题
(一)经营者对投资长期收益稳定预期要求与流出户流转意愿短期化矛盾
(二)土地集体所有与农地跨区域优化配置的矛盾
(三)土地资产优化配置的需要与土地因权属不完整导致的股权难于流动的矛盾
四 途径:农地股份制改革的“升级”
(一)扩域:以乡镇为单位实施土地股份制
(二)确权:给农户颁发股权证书
(三)配套:相关制度改革
对农村集体土地股份制实践的思考与探讨
一 当前农村集体土地股份制改革成效显著
二 当前农村集体土地股份制的基本类型及其动因
(一)合理、高效的农用地资源配置方式创新——以承包经营权为主的股份制
(二)集体资产收益分配的有效方式——社区股份合作制
(三)农村集体土地上的工业化——着眼于建设用地的土地股份制
三 对当前土地股份制实践的几点思考
(一)鼓励村民自治与自主创新
(二)土地股份制应该因地制宜、不搞一刀切
(三)发挥政府在农村土地股份制当中的作用
四 以集体建设用地为切入点推进农村集体土地股份制改革
农村土地股份合作制中的三大问题
一 土地股份制改革如何与用途管制、耕地保护等制度做好衔接
二 土地股份合作制中如何保护农村婚嫁妇女的合法权益
三 土地股份合作制中如何加强公众参与尤其是农户参与
(一)入股资格
(二)合作社的“三会”制度
(三)合作社的“能人主导模式”
农村土地股份制改革须注重风险防范
一 农村土地股份制改革存在多种风险
(一)法律制度风险
(二)社会保障方面的矛盾和风险
(三)市场和经营管理风险
二 浙江农村土地股份制改革的风险管理举措
(一)设立风险保障金,降低土地流转风险
(二)建立农民专业合作社联合会,增强合作社市场竞争力
(三)实施信息化建设,实现科学化管理
(四)建立土地承包经营权流转纠纷仲裁制度体系
(五)实施土地承包经营权流转农民养老保险政策
(六)推广股权质押,弥补农民创业资金的不足
农村集体建设用地能不能流转
一 从法律法规看
二 政策依据看
三 从实践效果看
农地股份合作制与家庭联产承包制对比分析
一 农地股份合作制的产权分析
二 农地股份合作制的交易成本分析
宁波市鄞州区农村股份制改革实践
一 鄞州区农村股份制改革的现状、原则及成效
(一)农村股份制改革的现状
(二)农村股份制改革的主要原则
(三)农村股份制改革的初步成效
二 当前股份制改革面临的问题
(一)管理模式静态化与社区人口动态化的矛盾
(二)资产快速膨胀与经营活力不强的矛盾
(三)巩固发展集体经济与群众要求分割集体资产的矛盾
三 推进股份制改革的几点建议
(一)严格把握股份制推进过程中的重点环节
(二)进一步推进股份合作社的深化与发展
薛家村股份制合作社发展实践与问题
一 基本情况
二 需要着力解决的问题
(一)股份制概念意识偏差
(二)股权管理的封闭性和静态性
(三)管理水平和组织制度的局限性
第六篇 新型城镇化与节约集约利用土地
节约集约用地必须多途径创新
一 节约集约用地是新型城镇化的重要战略举措和应有之义
二 构建节地评价制度是节约集约用地制度创新的关键和突破口
三 加快节地模式和技术创新,促进新型城镇化发展
土地节约集约利用的路径选择
一 城镇化与土地节约集约利用的关系
二 新型城镇化推进中节约集约用地政策和制度障碍
(一)节约集约用地专项规划缺失,规划管控与引导不强
(二)节约集约用地考核激励制度不完善,节约集约用地积极性不高
(三)节约集约用地监管约束机制不健全,土地利用效率低下
三 新型城镇化推进中节约集约用地路径选择
(一)推进节约集约用地法制化进程
(二)加快研究制定节约集约用地专项规划
(三)严格建设用地批后监管制度
(四)完善节约集约用地考核制度
土地节约集约战略的实施路径
一 土地节约集约战略提出的时代背景
二 土地节约集约中的几个误区
三 土地节约集约战略的路径
节约集约利用土地的途径和方法
一 我国城镇化建设中土地利用存在的问题
(一)土地节约集约利用总体水平偏低
(二)城镇单位面积土地开发强度和产出率较低
(三)制度缺失背景下的“两栖”占地加剧了城镇化用地冲突
二 我国当前土地节约集约利用的评价方法、技术和标准
(一)土地节约集约利用的评价方法
(二)节地控制与集约利用土地的技术研究
(三)土地节约集约利用的标准化研究
三 新型城镇化进程中土地节约集约利用的技术关键
(一)土地节约集约利用调查与评价技术的深入和完善
(二)节地控制技术的全面开发
(三)土地节约集约利用技术标准和规范的系统研制
四 新型城镇化进程中土地节约集约利用的政策设计
(一)加强土地节约集约利用制度建设
(二)重点抓好城市土地节约集约利用
(三)推进农村土地综合整治
节约集约用地的策略:一条途径,三项措施,N种方法
一 一条途径:转变土地利用方式
二 三项措施
(一)管控市地来源
(二)优化土地利用格局
(三)建立健全土地利用监管制度
三 节约集约用地方法要因地制宜
坚持主客体融合与制度配套推进节约集约利用土地
一 新型城镇化背景下土地节约集约利用面临的困境
(一)“人的城镇化”面临的困境
(二)新型城镇化有可能是土地的被动性和强制性的城镇化的一体化
(三)新型城镇化是城乡二元自上而下的强制性与自下而上诱致性的二元制度的一元化
二 新型城镇化节约集约利用土地中主客体融合与制度配套的路径
(一)中央政府管控地方政府新一轮造城冲动
(二)采取用时间、空间和资本来换资源的路径
土地利用结构优化是推进新型城镇化的重要途径
一 新型城镇化背景下的土地资源约束
二 土地利用结构优化是推动新型城镇化的重要途径
三 土地利用结构优化的几点建议
规避新型城镇化误区强化用地集约化道路
一 新型城镇化要避免四个误区
(一)要避免一刀切、忽视地域差异
(二)要避免重形式、轻内涵
(三)要避免重政府、轻市场
(四)要避免重硬件、轻软件
二 新型城镇化集约用地的对策
(一)深化土地管理综合配套改革
(二)强化土地利用总体规划
(三)完善建设用地标准
(四)完善集约用地评价体系,纳入政府管理目标
(五)立足内涵挖潜,优先盘活存量土地
分层次制定节约集约用地的标准
应分别建筑空间与其上产生的社会经济活动两方面评价土地集约利用效率
一 土地集约利用的实质
二 土地集约利用评价方法中的缺陷
三 土地节约集约利用评价方法的改进
以土地整治促进土地节约集约利用
一 土地整治的内涵
二 土地整治改进和完善方向
(一)转变“重数量,轻质量,唯新增耕地是从”的观念
(二)项目规划设计因地制宜,适应生产力发展水平和生产关系
(三)加大建设用地整治力度
(四)加强土地整治项目工程后期管护,确保工程发挥预期效益
三 土地整治的保障措施
(一)加强和完善公众参与机制
(二)规范和完善土地整治项目绩效管理
(三)拓宽土地整治资金来源渠道,完善资金投入机制
四 加快实行土地整治单独立法。
城市土地集约利用的主要途径及对策建议——以上海市为例
一 上海城市土地集约利用方面存在的主要问题
二 城市土地集约利用的主要方式
三 城市土地集约利用的主要途径
(一)拓展发展空间
(二)转变思维方式
(三)转变管理方式
四 推进城市土地集约利用的几点建议
(一)正确认识高强度开发与土地集约利用的辩证关系
(二)确立以公共福祉为核心的土地集约利用基本原则
(三)加强规划管控
(四)重视协调景观环境与土地集约利用的关系
(五)健全土地集约利用的法律体系
农村承包地和居民点用地集约利用的途径
一 土地集约利用的内涵
二 农村承包地集约利用的途径
(一)农村承包地的利用现状
(二)农村承包地集约利用的制约因素
(三)提高农村承包地集约利用度的途径
三 农村居民点用地集约利用的途径
(一)农村居民点用地的利用现状
(二)农村居民点用地集约利用的制约因素
(三)提高农村居民点用地集约利用度的途径
应当改进开发区土地集约利用评价指标理想值确定方法
一 开发区土地集约利用评价理想值设置存在的问题及解决的办法
二 基于聚类分析的湖北省开发区层级划分
三 湖北省各级开发区理想值设置
(一)基准值与修正系数的计算
(二)各级开发区理想值计算
四 新标准划分方法效果对比
以整合创新的理念推进节约集约利用土地
一 “整合”思路产生的背景
(一)节约集约利用土地的内涵
(二)对未来城镇化发展方向的认识
二 “整合”实践案例介绍
(一)案例一:旧城改造——多种土地整合方案及再利用模式创新
(二)案例二:城中村改造——并村联合改造及利益机制创新
(三)案例三:更新改造——保留中实现功能转换,新建中融合产业升级
积极落实单位GDP建设用地下降目标
一 单位GDP建设用地的基本内涵
二 单位GDP建设用地下降的重要意义
(一)基本国情决定了必须大力推行单位GDP建设用地下降工作
(二)有利于实现经济增长方式根本性转变
三 单位GDP建设用地下降考核与评估
第七篇 新型城镇化与土地财政代偿机制
新型城镇化建设对资金的需求及其来源
一 新型城镇化的主要特点
二 新型城镇化建设对资金的需求
(一)现有估算思路及结果
(二)本文的估算思路及结果
三 新型城镇化建设的资金来源渠道
四 新型城镇化建设的配套措施
破解新型城镇化融资困境的创新思维
一 地方融资平台偿债压力大,风险叠加
二 地方土地财政困难凸显,难以为继
三 破解城镇化融资困境的创新思考
(一)面临的困境
(二)破解新型城镇化融资困境的思考
(三)微观上,需要平台公司和地产集团进行转型升级,实现融资方式的多元化,破解新型城镇化过程中的融资困境。
土地财政模式如何转型发展
一 土地财政的作用
二 土地财政模式引发的问题
三 对当前土地财政模式转型发展的若干思考
(一)以“优化财权结构”为保障,实现土地财政模式转型
(二)以“产业结构调整”为内容,促进土地财政模式转型
(三)以“政府绩效管理”为抓手,推动土地财政模式转型
“后土地财政时期”不同地域有效过渡的政策方案
一 土地财政地域差异情况分析
二 “后土地财政时期”各集群地域负效应预判
三 “后土地财政时期”不同地域有效过渡的政策方案
土地财政问题的根源及治理措施
一 土地财政问题的理论根源
二 土地财政的治理措施
深化有偿使用制度改革减少土地财政依赖
一 改革现行的房地产税制
二 完善细化土地出让收益的处置机制
三 拓宽市场配置有偿方式
新型城镇化建设需要金融与用地制度创新
一 新型城镇建设要求当前的土地财政的模式必须创新
二 从土地财政到土地金融,政府与市场关系需要理顺
三 保障农村集体土地收益,支持进城农民市民化
四 改变土地供应方式,促进产业调整
五 新型城镇化建设要求不同城市实行差异化的发展战略
制度建设是破解土地财政的惟一出路
一 地方财政困境是土地财政产生的直接原因
二 制度缺陷是土地财政的根本原因
三 制度建设是惟一出路
我国土地财政的问题剖析及代偿路径
一 “土地财政”的内涵界定及规模演变
二 我国土地财政的主要问题分析
(一)土地财政Ⅱ:土地出让金收入的波动性大,是不可持续性财政来源
(二)土地财政Ⅲ:地方政府土地融资风险大,加剧了政府的债务危机
三 我国土地财政的代偿途径——推进税收性土地财政发展
(一)我国当前税收性土地财政(即土地财政Ⅰ)的现状
(二)推进税收性土地财政发展的建议
我国土地财政的治理对策
一 加速财税体制改革
二 改革不动产税收体系
三 完善财政分权对政府行为的激励机制
去土地财政要提高土地市场化水平
一 我国土地市场化的历程
二 各城市土地市场化情况分析结论
三 提升土地市场化水平的政策建议
构建新型城镇化建设的融资机制
一 当前城镇化融资机制的财政风险
二 当前城镇化融资机制的金融风险
三 构建新型城镇化建设的融资机制
(一)规范地方融资平台
(二)积极推广市政债
(三)扩大资产证券化试点
发展基础设施产业投资基金正当其时
一 我国的基础设施产业投资基金尚在探索起步阶段
二 发展基础设施产业投资基金具有重要的现实意义
三 发展基础设施产业投资基金的建议
投资基金是城镇化建设融资的一种方式
一 政府融资的创新意识越来越明显,资金来源越来越多元化
二 政府和企业在城镇化过程中合作的范围逐渐拓宽
三 投资基金在房地产投资开发、投融资服务的过程中有效互动,多向共赢
美国土地财政收入发展演化规律及对我国的启示
一 美国土地财政收入发展演化
(一)土地财政收入以土地出售收益为主的时期
(二)财产税开始普遍征收时期
(三)财产税向地方政府转移时期
(四)以财产税收入为主的时期
二 美国土地财政收入发展演化规律
(一)土地财政收入在中央、州和地方政府之间的分配
(二)土地财政收入占总财政收入的比率
(三)土地财政收入内部演化
(四)土地财政税收收入的内部演化
三 美国土地财政收入发展演化规律对我国的启示
(一)土地的资产性收益作为土地财政主要收入来源有其必然性和阶段性
(二)将土地财政收入向地方政府转移
(三)简化税种,对土地保有环节征税
地方政府经营城市的战略转变:从“以地引资”到“造城运动”
一 地方政府经营城市的行为逻辑与“以地引资”模式的盛行
二 战略转变:“造城运动”的兴起
三 经验研究的主要结果
四 政策建议

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