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中国土地政策蓝皮书.2013

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第一部分 政策评价篇ZHENGCEPINGJIAPIAN
2013年我国土地政策回顾与评述
一 2013年主要土地政策回顾
(一)促进节约集约用地的政策体系基本完善
(二)耕地保护政策向纵深发展
(三)权益保护、保障和改善民生的政策继续完善
(四)促进闲置土地、存量土地、未利用地等有效利用的土地政策得到加强
(五)差别化用地政策进一步细化
(六)加强宏观调控,严格土地市场监管
二 土地政策的地方实践
(一)开展建立耕地保护补偿机制探索
(二)缩小征地范围试点
(三)探索征收存量土地年租金
(四)农民分享土地增值收益
(五)探索经营性基础设施和各类社会事业用地的市场配置
(六)开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,探索创新农民的土地发展权
(七)旅游用地试点
(八)安徽省农村土地使用制度改革试点
三 对2013年土地政策的评价
(一)从重审批转向重监管
(二)从重增量转向重存量和增量并重
(三)从重出台政策到重政策效果
四 对未来土地政策基本判断
(一)加强改革的顶层设计
(二)推进土地政策的区域化和地方化
(三)推动土地政策为综合性性政策转变
(四)从基层吸取好的成功做法,上升为政策法律
(五)2014年土地政策的主要方向
2013年耕地保护政策回顾与评价
一 2013年耕地保护政策综述
(一)基本农田数据库系统建设加快,耕地保护管理信息化进程提速
(二)全面推进高标准基本农田建设,耕地质量保护和建设已成为当前耕地保护的重心
(三)耕地保护补偿机制建设有新的突破,激励性保护探索成效显著
(四)耕地管控性保护进一步完善,日常监管逐步强化
二 新型城镇化背景下耕地保护面临新的挑战
三 2014年耕地保护政策展望
(一)生态文明新要求下,耕地保护更加关注耕地生态价值及耕地生态保护
(二)耕地质量管护进一步强化,建设占用耕地耕作层土壤剥离利用试点逐步上升为国家政策
(三)加大经济利益调剂,耕地保护激励约束机制进一步创新完善
2013年土地规划计划政策评述
一 新一轮土地利用总体规划全面进入实施阶段
二 全面开展土地利用总体规划中期评估工作
(一)评估目的和原则
(二)评估任务
(三)工作组织和预期成果
三 进一步加强和改进土地年度计划管理
(一)推进计划差别化、精细化管理
(二)科学制订和下达2013年土地利用计划
(三)通过各类试点探索,拓展建设用地新空间
四 土地整治规划编制全面推进
五 下一年度相关政策展望
(一)围绕推进城镇化和城乡统筹发展,加强和改进土地规划实施管理
(二)改革完善土地规划实施机制
(三)合理安排下年度土地计划总量
(四)深化土地计划差别化管理
(五)积极稳妥推进改革试点
节约集约用地政策体系评价
一 节约集约用地政策内涵界定
(一)建设用地节约集约利用内涵界定
(二)节约集约用地政策内涵界定
二 节约集约用地政策现状分析
(一)节约集约用地政策沿革
(二)现行节约集约用地政策
(三)节约集约用地政策成效与问题
三 节约集约用地政策实施重点分析
(一)加强政策衔接
(二)实行差别化管理
(三)逐步拓展政策覆盖领域
四 工作思路和机制建议
(一)形成社会共识,建立健全部门联动机制。
(二)调查评价先行,提供政策标准制定依据
(三)总结先行先试经验,构建政策创新机制
(四)推动相关立法工作,提升节约集约用地法律地位
土地出让收支管理政策演变及评价
一 土地出让收支管理发展演变及构成
(一)土地出让收入管理历史沿革
(二)土地出让收入支出管理政策演进
(三)土地出让收入构成与支出范围
二 土地出让收支分析
(一)土地出让收入分析
(二)土地出让收入支出分析
三 目前土地出让收益分配存在的问题
(一)土地出让的成本与收益缺乏统一规范的明确界定
(二)土地出让收支管理不规范
(三)国有土地收益基金未能发挥其作用
(四)“土地财政”依赖隐藏着地方政府财政风险
(五)被征地农民未能充分分享土地增值收益
(六)不利于实体经济发展与产业结构调整
四 完善土地出让收益分配制度改革的建议
(一)继续深化土地有偿使用制度改革
(二)强化土地收支管理
(三)健全完善国有土地收益基金制度
(四)改革和完善土地财税制度
(五)改革征地制度保障被征地农民土地财产权益
近年房地产调控中的土地政策评价
一 当前房地产市场的基本态势与分析
(一)房价、地价及相关经济指标走势
(二)讨论与分析
二 房地产调控中的土地政策框架及其演进
(一)增加供地总量,缓解供需矛盾
(二)调整供地结构,向普通商品住房和保障性住房倾斜
(三)引入灵活的市场竞争方式,强化预期引导和管控
(四)加强监测监管,促进已供土地的开发利用
三 土地调控政策的影响效果分析
(一)在投机投资氛围浓厚的市场中,货币因素主导房价变化,供地量对房价的调节作用受到明显抑制
(二)供地结构调整对地价的影响较为明显,增加保障房用地供应为抑制房价提供了更大操作空间,但需进一步明确划分市场与保障的界限
(三)限价、限售措施不能改变市场本质,治本之策应当及时跟进
四 相关问题思考
农村土地产权制度建设评述
一 土地立法概况
二 1998年《土地管理法》确定的农村土地产权制度
(一)土地用途管制制度
(二)土地的所有权和使用权制度
(三)耕地保护制度
(四)建设用地管理制度
三 家庭承包制的进一步完善
(一)家庭承包制上升为法律
(二)规范农地流转
(三)加强耕地保护
(四)完善农村宅基地管理制度
四 《物权法》确立的土地产权制度及土地登记
(一)《物权法》确立的土地产权制度
(二)土地登记
五 征地制度改革
(一)1998年《土地管理法》确定的征地制度
(二)中央有关征地制度改革的精神和要求
(三)征地制度改革的评价
六 土地股份制改革
我国地下空间利用与管理政策评述
一 政策比较研究
(一)政策概况
(二)重点内容比较分析
二 主要问题的梳理与分析
(一)管理层面的问题
(二)技术层面的问题
(三)原因剖析
三 完善管理,解决问题的初步建议
(一)总体思路
(二)针对部分问题的初步建议
建设用地管理制度评述
一 建设用地管理政策梳理
(一)以土地用途管制为核心,实施严格的建设用地审批制度
(二)为经济发展保驾护航,实行政府与市场互动的建设用地供应制度
(三)促进土地利用效率提升,形成了建设用地节约集约利用制度
(四)依托监管平台,构筑了建设用地批后监管制度
(五)统筹城乡发展,不断创新农村集体建设用地管理制度
二 建设用地管理政策绩效分析
(一)缓解了经济发展与耕地保护的矛盾,促进了土地资源的优化配置
(二)实现了政府与市场的互动,促进了经济社会的持续发展
(三)完善了制度体系,促进了土地资源的集约节约利用
(四)规范了土地利用行为,促进了土地利用的公平与合理
(五)保障了农民土地权益,促进了的城乡统筹发展
三 建设用地管理政策存在的问题
(一)用地审批程序较繁杂,审批责任尚不明确
(二)土地供应“双轨制”尚存隐患,市场管理有待规范
(三)节约集约用地机制不完善,用地标准控制不严格
(四)闲置土地处置难度大,监管力度有待加强
(五)城乡二元结构尚未破解,城乡利益矛盾还不平衡
四 地方实践探索
(一)广东“三旧”改造
(二)上海园区土地二次开发
(三)合肥城市低效用地再开发
(四)宁波建设用地分阶段权证管理制度
五 完善建设用地管理制度的政策建议
(一)精简审批环节,完善城市分批次建设用地审批制度
(二)建立公平规范的统一市场,促进城乡统筹发展
(三)严控用地标准,完善节约集约用地管理机制
(四)探索城镇低效用地再开发政策,促进存量建设用地的高效利用
(五)创新集体建设用地制度,优先保障农民土地权益
第二部分 地方探索篇DIFANGTANSUOPIAN
城乡建设用地增减挂钩政策实施模式分析
一 城乡建设用地增减挂钩:政策的背景
(一)城乡建设用地增减挂钩的意义
(二)增减挂钩出现不同的实施模式
(三)增减挂钩政策的财富分配效应
二 政府主导的模式:浙江嘉善的经验
(一)姚庄镇的案例介绍
(二)案例的总结
三 社会资金的引入:湖北沙洋的经验
(一)纪山镇的案例介绍
(二)案例的总结
四 农民集体的力量:成都郫县的经验
(一)花牌村的案例介绍
(二)案例的总结
五 “切蛋糕”的绩效与成本比较
(一)挂钩直观绩效的对比
(二)分配绩效的对比
(三)政策实施成本的对比
六 城乡建设用地增减挂钩政策试验的启示
(一)研究结论
(二)城乡建设用地增减挂钩政策改革的启示
集体建设用地流转几种模式比较分析
一 集体建设用地流转政策背景
二 集体建设用地价值“释放”需要关注的两个问题
(一)流转方式的不同:“蛋糕”有多大
(二)流转实施主体的不同:“蛋糕”的成本如何?
三 江苏宜兴的年租制:“繁荣下的隐忧”
(一)流转方式
(二)实施主体
(三)收益分配
(四)案例介绍
(五)年租制评论
四 湖北沙洋的招拍挂:“只欠东风”的尴尬
(一)流转方式
(二)实施主体
(三)收益分配
(四)案例介绍
(五)招拍挂评论
五 四川郫县的“一揽子”流转模式:去“区位化”的探索
(一)流转方式
(二)实施主体
(三)收益分配
(四)案例介绍
(五)“一揽子”流转评论
六 各地案例价值“释放”的对比:“蛋糕”的大小和分配
(一)流转方式决定“蛋糕”大小
(二)流转主体决定“蛋糕”成本和分配
(三)从“授人以鱼”向“授人以渔”的转变
七 结论及对集体建设用地流转政策改革的启示
(一)研究的核心结论
(二)集体建设用地流转政策改革的启示
宅基地退出的几种模式比较分析
一 宅基地退出机制:现实中的诉求
二 宅基地退出的理论本质
三 农户的自发退出:广泛存在但规模很小
四 政府主导的退出:规模大但成本也高
(一)无锡的“双置换”:统筹规划实施的成功
(二)嘉兴的“两分两换”:进展顺利,还是进退两难?
(三)从“进展顺利”到“进退两难”的反思
五 政府主导的局部“退让”:明显的绩效改善
(一)湖北沙洋县:政府默许农民自主改变还建小区
(二)江西兴国县:村民理事会成为“助推器”
(三)局部退让的反思
六 农民集体的自组织:充分显现的绩效和不能忽略的隐患
(一)郫县指路村:“五自”发展模式
(二)自主组织:显现的绩效、可控的成本和不能忽略的隐患
七 “退”与“推”:宅基地退出模式的选择
(一)外部环境的变化是诱因
(二)成本的“最小化”是内因
(三)政府“退”与“推”的实践判断
(四)从退出模式反思制度环境
八 结论及对宅基地退出政策改革的启示
(一)研究的主要结论
(二)宅基地退出政策改革的启示
不同模式耕地保护补偿机制分析
一 耕地保护困境:公共物品供给的难题
(一)集体行动的困境:中央和地方目标的多样性
(二)耕地保护目标优化的新要求
二 成都耕地保护基金:目标重塑下的政府职能转变
(一)耕地保护基金的主要内容
(二)耕地保护基金的具体操作
(三)耕地保护基金实施过程中的困难
(四)耕地保护基金的简要评论
三 福建旧村复垦的占补平衡:职能重塑下的管理方式转变
(一)“福建模式”:旧村复垦的耕地占补平衡指标交易
(二)“福建模式”的潜在困境
(三)“福建模式”的简要评论
四 耕地保护机制创新:职能转变和管理创新
(一)公共物品供给的目标激励
(二)经济激励手段的引入
(三)公共物品供给的效果
(四)公共物品供给的成本
五 本文主要结论和政策启示
(一)研究的核心结论
(二)耕地保护机制创新的政策启示
土地及地上房屋征收政策比较分析
一 土地及地上房屋征收的政策背景
二 征收是公共物品供给的一种工具
三 湖北沙洋的政府征收:公权力的运用及其改进
(一)征收的传统模式
(二)拆迁公司的出现
(三)征收过程中的困境
(四)小结:征收作为一种政策工具的优劣势
四 深圳大冲村旧城改造:利益共享机制的探索
(一)政府与权益主体的利益共享机制的探索
(二)利益共享机制实施过程的困境
(三)小结:利益共享机制是治理结构上的创新
五 土地及地上房屋征收:困境与反思
(一)土地及地上房屋征收的困境:从现象到本质
(二)利益共享机制的反思:外部诱因引致的制度变化效果
(三)小结:土地及地上房屋征收政策的未来走向
六 土地及地上房屋征收政策试验的启示
(一)研究的主要结论
(二)土地及地上房屋征收政策改革启示
不同地区低丘缓坡土地综合开发政策比较分析
一 低丘缓坡土地综合开发政策背景
(一)低丘缓坡开发的动机:“双保”的困境
(二)低丘缓坡开发的初衷:一条“破解”之道
(三)自发的尝试和中央的推动
(四)本报告关注的问题:公共物品供给的绩效评估
二 明显收益的检验:地方政府当期经济收益能够实现
(一)少占耕地的同时提供了建设用地
(二)节约建设用地获取成本并能减少社会矛盾
(三)新增建设用地能产生社会经济效益
三 直观问题的判断:政府行政低效的问题
(一)低丘缓坡开发的范围和规模受到质疑
(二)政府部门协同配合的困境
(三)试点规模与年度新增建设用地指标冲突较大
四 暗含风险的辨析:影响长期社会收益的风险
(一)生态环境破坏的风险
(二)土地低效利用的风险
五 低丘缓坡开发:现行规则的改进
(一)明显收益的保证:各地实践取长补短
(二)直观问题的解决:坚持政府主导下的市场化调整
(三)生态环境破坏风险的防范:生态补偿势在必行
(四)低效利用土地风险的规避:立足存量是第一选择
六 研究结论与建议
(一)本文的主要结论
(二)低丘缓坡开发的政策改革启示
深圳市土地整备利益共享机制研究
一 土地整备利益共享机制构建的意义
(一)有效推动土地整备工作的顺利开展
(二)降低土地整备投融资风险
(三)减少土地整备对市级财政的压力
二 深圳土地整备利益分配的现状及问题
(一)深圳土地整备的成本与收益
(二)深圳土地整备利益分配机制存在的问题
三 深圳土地整备利益共享机制设计
(一)方案设计的总体思路
(二)方案设计的基本原则
(三)具体方案阐述
四 土地整备利益共享机制的配套政策建议
(一)建立土地和房屋估价体系
(二)加强公众参与解决土地利用方案与法定图则的矛盾
(三)公示估价报告、土地利用方案和补偿方案
(四)出台司法强制细则推动土地整备以实现公共利益
(五)实行宅基地、工业用地和经营性用地分类补偿
(六)加强整备前的土地利用监管和执法
北京和深圳集体土地使用制度改革比较
一 现有自发改革的要害
二 征地须终结“一次性补偿”
三 亟须配套措施和清晰政策
成都宅基地退出绩效评价与政策建议
一 国内宅基地退出的主要模式
二 成都温江宅基地“双放弃”实施过程与评价
(一)温江宅基地“双放弃”实施背景
(二)温江宅基地“双放弃”实施过程
(三)温江宅基地“双放弃”案例分析与政策评价
三 成都温江宅基地“双放弃”绩效分析
(一)温江宅基地“双放弃”正向绩效
(二)温江宅基地“双放弃”存在的问题
四 零星宅基地退出的路径与政策建议
(一)建立农村集体建设用地收储中心,推动退出宅基地“化零为整”
(二)建立宅基地退出保障基金,提高资金回收能力
(三)重视宅基地退出相关政策之间的衔接与组合,完善运行机制
(四)提供“单放弃”、“双放弃”及其他城镇化方式的组合选择
(五)充分利用二调数据,以规范确权实现宅基地精细化管理
(六)积极开展宅基地退出评价的技术标准和方案,为其提供技术支撑
农村土地制度改革实践中规律性经验总结
一 农村土地制度改革的实践探索与基本经验
(一)把统筹规划、优化布局作为农村土地制度改革的前提
(二)把明晰产权、完善权能作为农村土地制度改革的基础
(三)把建立市场、流转顺畅作为农村土地制度改革的核心
(四)缩小征地范围,分享土地增值收益
(五)把土地整治和增减挂钩作为农村土地制度改革的重要平台
(六)创新耕地保护经济补偿机制
二 对各地实践探索中相关问题的认识
(一)关于承包地长久化、物权化问题
(二)关于宅基地的财产化问题
(三)关于集体建设用地股权化问题
(四)关于缩小征地范围与完善补偿安置机制的问题
(五)关于农村土地综合整治与增减挂钩的问题
(六)关于农村发展的用地保障问题
(七)关于耕地保护经济补偿机制的问题
三 深化改革的几点思考
(一)建议总结一批试点实践经验,形成新的制度政策
(二)深化改革试点,破解农村土地制度难题
(三)加强各类改革试点的密切跟踪评估和规范管理工作
四 地方实践探索典型案例
(一)成都市“还权赋能”
(二)重庆市创新“地票”
(三)苏州市“三置换”推动“三集中”
(四)嘉兴市“两分两换”
(五)广东省以“三旧”改造为平台,积极探索存量建设用地管理制度改革。
第三部分 理论研究篇LILUNYANJIUPIAN
告别“以地谋发展”的传统模式
一 卖地模式:东部受挫,中西部蔓延
(一)卖地模式在东部沿海地区遭遇困境
(二)卖地模式正在中西部地区复制和蔓延
二 卖地模式为何不可持续
(一)土地出让收入波动性加大,不稳定性增强
(二)征地拆迁等补偿性支出占比大幅提高,城市化成本上升
(三)“土地财政”收入减少,考验依赖土地收益保障各项民生等支出的制度
(四)城市建设资金过于依赖土地出让收入,未来城市建设将面临资金供给趋紧的问题
(五)土地抵押贷款金额持续上升,违规非法抵押融资现象增多,地方政府债务风险和金融风险进一步累积
三 改革之策
(一)以土地制度改革为核心,促进土地结构优化。
(二)同步推进征地制度改革和放开集体建设用地进入市场。
(三)推进国有土地资产经营和融资制度改革,为城市化提供可持续的建设资金。
征地制度改革缓慢的原因和破局建议
一 征地制度改革进展缓慢的主要原因分析
(一)城市土地属于国家所有的法律规定限制改革推进
(二)“土地涨价归公”的理论束缚改革
(三)政府经营土地的制度阻碍改革
二 对现行征地制度进行根本性改革的条件已经具备,时机已经成熟
(一)党中央的指导思想已经明确
(二)改革的经验已有相当的积累
(三)改革的物质条件已经具备
三 改革建议
(一)彻底改革现行征地制度
(二)把经营土地的职能从土地管理部门分解出去
(三)国家实行统一的土地登记制度
(四)改革相关的财税体制
(五)改革规划体制
(六)制止、清理政府的土地融资行为
(七)建立土地发展权转移制度
(八)改革干部考核和选拔制度
把土地管理的重心转到存量土地上来
一 征地制度的困境
二 征地制度改革的方向
我国台湾地区土地征收的做法与借鉴
一 土地征收的范围与标的
(一)土地征收的范围
(二)土地征收的标的
二 土地征收的前置与后续程序
(一)土地征收的前置程序
(二)土地征收的后续程序
三 征收补偿的确定
(一)地价的确定
(二)补偿额的确定
(三)补偿费的发核
四 区段征收与抵价地补偿
(一)区段征收与一般征收的区别
(二)区段征收的范围
(三)抵价地及其补偿
五 对征地制度改革的借鉴意义
(一)关于土地征收的范围界定
(二)关于土地征收程序
(三)关于一般征收的补偿
(四)关于区段征收
宅基地效率低吗
一 农村宅基地的现状
二 宅基地制度的合理性
三 宅基地制度的重要性
四 结语
征地制度的政治学思维
一 政府征地的政治学
(一)“公共利益”的政治学
(二)“涨价归公”的政治学
二 失地农民问题的实质
(一)博弈无序化与征地矛盾
(二)失地农民的生产生活困境
三 如何完善征地制度
土地发展权的理论基础与制度前景
一 导论
(一)征地纠纷的本质是对土地增值收益的争夺
(二)现行的土地发展增益分配模式
二 土地发展增益的来源
(一)土地发展增益的理论来源
(二)土地发展增益的实践来源
三 土地发展权的法律属性
(一)土地发展权与土地所有权的关系
(二)土地发展权与国家管制权的关系
四 英美两国的土地发展权制度及其启示
(一)英国的土地发展权国有制度
(二)美国的土地发展权转让制度
(三)英美土地发展权制度的启示
五 中国有关制度的土地发展增益意涵
(一)土地发展有关制度及其变迁
(二)大田农民的土地发展增益
(三)失地农民的土地发展增益
六 中国土地发展权的制度前景
(一)不宜借鉴美国制度模式
(二)坚持并完善土地发展权国有模式
存量建设用地盘活机制创新研究
一 土地城镇化约束条件
二 城镇化土地供需平衡分析
三 解决思路
四 解决低效土地再开发问题
五 创新工业用地集约利用机制
六 创新农村建设用地退出机制
我国不动产统一登记面临的问题与对策建议——兼不动产登记理论研究综述
一 当前我国不动产统一登记面临的主要问题
(一)不动产登记的法律依据繁杂,登记机关不统一
(二)不动产登记审查模式存在缺陷,登记人员责任重大
(三)缺乏配套的登记错误赔偿机制
(四)不动产登记信息查询不便利,登记公示作用发挥有限
二 加快促进我国不动产统一登记的政策建议
(一)整合相关部门职责,统一不动产登记机构
(二)制定统一的不动产登记法,建立以土地登记为中心的不动产登记体系
(三)不动产登记中应引入公证进行前置审查,确保登记的准确与高效
(四)设立赔偿基金制度,完善不动产登记错误赔偿机制
(五)建立信息完整、统一开放的不动产登记公开查询制度
三 国外典型不动产登记立法经验及借鉴
(一)不动产登记制度的演变
(二)不动产登记机关
(三)不动产登记的效力
(四)不动产登记的审查方式
(五)不动产登记前的公证审查
全国国土规划纲要中的资源环境承载能力评价研究
一 资源环境承载能力评价研究进展及借鉴
(一)国内外资源环境承载能力评价研究进展
(二)资源环境承载能力评价理论方法借鉴
二 国土规划中的资源环境承载力评价思路与方法
(一)资源环境承载能力评价的内涵与任务
(二)资源环境承载能力评价的基本思路与步骤
三 国土开发的资源环境限制性评价
(一)地形与气候
(二)地质环境安全
(三)水资源
(四)土地资源
(五)生态安全
(六)大气环境容量
(七)海洋资源环境
四 国土开发的资源环境承载能力综合评价
(一)青藏高原生态安全限制区
(二)西北水资源短缺限制区
(三)东北优质耕地保护和生态安全限制区
(四)华北水体污染和水资源短缺限制区
(五)华东水体污染限制区
(六)华中优质耕地保护限制区
(七)西南地质灾害与重金属污染限制区
(八)东南大气污染与土壤重金属污染限制区
市级土地利用总体规划实施评估研究
一 规划实施监测评估目的
(一)检查规划实施情况
(二)促进规划有效实施
(三)为规划修编和规划调整提供决策依据
(四)改进规划编制和规划实施管理
二 市级土地利用总体规划实施评估的主要内容
(一)规划实施背景和土地利用变化
(二)县域土地利用调控目标实现情况
(三)中心城区扩张规模和布局
(四)重大工程和重点项目土地利用
(五)规划实施管理
三 市级土地利用总体规划实施评估的一般程序
四 市级土地利用总体规划实施评估综合指标体系构建
(一)理论依据
(二)构建原则
(三)指标体系
book=399,ebook=407(四)评估指标计算
五 总结
国家级开发区土地集约利用状况分析
一 国家级开发区基本情况
(一)类型与数量
(二)经济发展状况
二 土地利用现状
(一)总体情况
(二)土地供应状况
(三)土地建设状况
(四)土地利用结构
(五)建筑工程状况
三 土地集约利用状况
(一)全国整体情况
(二)不同类型开发区情况
(三)不同区域开发区情况
四 土地集约利用特点
(一)土地集约利用状况总体较好,类型、区域间差异明显
(二)土地利用程度稳步提升,开发建设总体有序
(三)土地利用结构不断优化,产业主导特征进一步凸显
(四)土地利用强度和效益明显提高,节地挖潜空间较大
(五)土地管理绩效进一步提升,对到期项目用地和闲置土地仍需加大处置力度
五 主要问题及对策措施
(一)开发区用地存在的主要问题
(二)对策建议
对城乡建设用地增减挂钩政策的思考
一 引言:增减挂钩政策的出台
二 争议:增减挂钩政策的优劣利弊
三 分析:增减挂钩面临的结构性困境
(一)本末倒置:增减挂钩政策守得住18亿亩红线,却削弱了国家粮食生产的基础能力——增减挂钩政策解决不了“保吃饭”这一战略问题
(二)节外生枝:增减挂钩政策守住耕地面积总量的动态平衡,却导致地方政府的机会主义行为,央地关系有可能失控——增减挂钩政策解决不了“保发展”的问题
(三)隔靴搔痒:增减挂钩政策安排,带来了自上而下的国家资源输入,却难以与自下而上的农民或农村的需求偏好相对接——增减挂钩政策解决不了“城乡统筹”的问题
四 总结:着眼战略、回归常识
被征地农民安置制度新解
一 被征地农民安置的基本理论
(一)安置的起源
(二)安置的目的
(三)安置的本质
(四)安置的功能
二 被征地农民安置制度的基本要素
(一)安置主体
(二)安置范围
(三)安置原则
(四)安置模式
(五)安置标准
(六)安置纠纷调处
三 研究结论与启示
(一)基本结论
(二)政策启示
人均城镇用地空间差异的成因及启示
一 全国及各省人均城镇用地概况
二 以区县为单元的人均城镇用地概况分析
(一)人均城镇用地的区域分布态势
(二)人均城镇用地水平差异
(三)不同人均城镇用地水平分布特点
三 影响人均城镇用地水平的因素分析
(一)人口分布密集与否
(二)地形因素
(三)南北方差异
(四)城镇规模
(五)城镇功能
(六)经济因素
四 对应用人均城镇用地指标的一些思考与启示
(一)对我国城镇用地水平的初步判断
(二)快速工业化是人均城镇用地偏大的主要原因
(三)对于应用人均用地指标进行规划审核和集约利用评价,不能简单一刀切
(四)创新促进集约用地的手段
第四部分 调研报告篇DIAOYANBAOGAOPIAN
深圳市国有经营性基础设施和社会事业用地有偿使用调研报告
一 深圳市国有经营性基础设施和社会事业有偿使用的总体进展情况和主要做法
(一)总体进展情况
(二)主要做法
二 深圳市推进国有经营性基础设施和社会事业用地有偿使用的积极意义
(一)有利于更大程度更广范围上发挥市场配置土地资源的基础性作用
(二)符合节约集约用地的根本要求,是落实最严格的土地管理制度的重要举措
(三)丰富了土地有偿使用方式,为法律的完善和修改提供政策储备
(四)充实了地价政策体系,增强了基础设施用地有偿使用的操作性和可行性
三 深圳市国有经营性基础设施和社会事业有偿使用存在的问题
(一)招拍挂出让的经营性基础设施用地范围较窄
(二)部分经营性基础设施用地设置了一定的准入门槛,导致大多地块以底价成交
(三)财政投资的公共基础设施用地尚未启动地价计收的相关工作
(四)采取作价出资(入股)需要进一步规范
四 完善国有经营性基础设施和社会事业用地有偿使用的政策思路
(一)加快出台经营性基础设施和社会事业用地有偿使用政策
(二)深入研究交通用地作价出资入股政策
(三)加强政策指导,推广典型经验
香港“轨道交通+土地综合利用”模式研究报告
一 采用“轨道交通+土地综合利用”模式的港铁公司
(一)港铁公司基本经营情况
(二)“轨道交通+土地综合利用”模式在城市不同发展阶段的应用
二 “轨道交通+土地综合利用”模式的主要特征
(一)政府确定铁路发展规划
(二)政府将轨道交通站点用地及沿线一定规模的物业用地协议出让给港铁公司
(三)铁路用地与物业用地实行分类定价
(四)分割土地、分期付款、分期开发建设
三 “轨道交通+土地综合利用”模式的启示和借鉴
(一)运用节地技术和节地模式,有利于提高土地的综合利用效益
(二)实行垂直空间分层出让,有利于拓展土地开发利用空间
(三)实行协议出让方式和差别化地价,有利于加快推进经营性基础设施的有偿使用
(四)创新投融资模式,有利于减轻地方政府的财政压力
四 “轨道交通+土地综合利用”模式在内地应用的制度障碍
(一)土地供应政策不衔接
(二)地价评估和确定的政策不衔接
(三)土地使用权的转让、抵押政策不衔接
五 “轨道交通+土地综合利用”模式在内地推进的政策建议
(一)需要加强综合政策研究
(二)需要加强制度比较研究
(三)需要加快土地供应和地价等重点政策研究
养老用地政策研究报告
一 关于人口老龄化和养老模式
(一)人口老龄化的划分标准
(二)老龄化对我国经济社会的影响
(三)主要的养老模式
二 关于养老用地政策和地方做法
(一)国家层面出台的养老用地政策
(二)地方养老用地政策和做法
(三)7城市近年来养老用地实际供应情况
三 当前养老业服务存在的主要问题
(一)将老龄化人口等同于养老人口,养老人口底数不清
(二)养老模式导向不够清晰,定位不够准确
(三)养老规划与城市规划、土地利用规划计划的衔接不够
(四)养老业用地政策针对性不够
四 进一步完善养老用地管理的政策思路
(一)加快确立“居家为基础、社区为依托、机构为辅助”的养老模式
(二)进一步加大对养老用地的支持力度,实现应保尽保
(三)进一步明确养老用地的激励和约束政策,规范养老用地管理
旧村复垦的“福建模式”调研报告
一 旧村复垦的“福建模式”的主要做法
(一)旧村复垦潜力大,但资金短缺
(二)将经营性用地占补平衡与旧村复垦增加耕地挂钩解决资金困境
二 旧村复垦的“福建模式”的主要成效
(一)促进农村建设用地的节约集约利用
(二)减少林地和未利用地开发耕地,缓解生态环境风险
(三)偏远地区和山区农村和农民分享了土地增值收益
三 存在的问题
(一)旧村复垦成本逐步升高,难度加大
(二)县域内交易价格过低,难以覆盖成本
(三)对外交易有市场但价格受限,难以补足自用交易资金缺口
(四)复垦风险
四 旧村复垦“福建模式”的全国意义
(一)土地政策充当了城乡资源资金转移的载体,实现了政府目标,促进城乡均衡发展
(二)对城乡建设用地增减挂钩政策的完善提供了参考
(三)推动耕地占补平衡由未利用地开发转向旧村复垦,促进了农村建设用地的整治
(四)旧村复垦新增耕地指标不与建设用地指标挂钩,避免大规模拆除旧村的冲动
江苏南通市农村集体建设用地抵押情况调研和思考
一 南通市(所辖海门市)集体建设用地抵押的总体情况和主要做法
二 集体建设用地抵押发挥的主要作用
三 存在的问题及原因分析
(一)农村集体建设用地缺少真正与国有土地一样的法律地位,集体建设用地流转缺乏国家层面有力的法律支撑
(二)集体建设用地的抵押价值并不明显
(三)集体建设用地使用权出让年限过长
四 体会和建议
(一)集体建设用地抵押风险完全可控
(二)加强相关立法是关键
(三)构建城乡统一的建设用地市场
(四)规范和完善集体建设用地抵押管理程序
(五)建立健全集体建设用地抵押评估体系
(六)试点探索宅基地抵押问题
重庆市南坪西部新区低效用地再开发利用调研报告
一 本次调研的基本情况
二 南坪西部新区低效用地再开发现状
(一)低效用地布局分析
(二)涉及业主意愿调查
(三)相关规划编制汇总
三 南坪西部新区低效用地再开发面临的问题
(一)用地政策限制严格,参与积极性低
(二)利益主体诉求复杂,拆迁难度大
(三)政府前期资金投入大,融资困难
四 推动南坪西部新区低效再开发的对策建议
(一)设立城镇低效用地再开发市级试点,研究制定配套政策
(二)科学编制专项规划,确保再开发成效
(三)强化在线备案技术手段,构建再开发监管机制
江西省节约集约用地管理调研报告
一 近年来全省各地在保障用地、推进节约集约用地方面取得积极成效
(一)全省经济社会发展用地需求得到了有效保障。
(二)各地节约集约用地的意识和水平逐步提高。
二 江西省节约集约用地存在的问题与原因
三 节约集约用地对策建议
(一)目标设定
(二)具体措施
江西省农民建房管理调研报告
一 农民建房管理的基本情况
(一)政策制度不断健全
(二)规划编制不断推进
(三)管理措施不断规范
(四)利用效率不断提高
(五)执法监管不断强化
二 农民建房管理中存在的突出问题
(一)农民建房规划严重滞后
(二)农民建房用地供需矛盾突出
(三)耕地占补平衡落实困难
(四)建房监管难以到位
(五)违法查处难度较大
三 对农民建房管理的政策建议
(一)建立以规划指标管控农民建房制度
(二)探索农村集体土地有偿使用,提高土地使用成本
(三)建立履约保证金制度,控制新的一户多宅
(四)建立健全执法部门联动机制
(五)开展农村建设用地专项清理整治

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中国社会科学出版社